Ev alırken dikkat edilmesi gerekenler; tapu ve hukuki kontroller, finans/kredi uygunluğu, evin teknik durumu ve çevresel faktörler olarak dört ana başlıkta toplanır. Aşağıdaki kontrol listesini adım adım uygularsan hem riskleri azaltır hem de sonradan masraf çıkarabilecek detayları en baştan görmüş olursun.
Özellikle ilk kez ev alıyorsan, “beğendim alıyorum” aşamasına geçmeden önce tapu kayıtlarını ve iskanı kontrol etmek, ödeme planını yazılı hale getirmek ve evi teknik olarak incelemek çok önemlidir. Çünkü ev alımında en büyük sorunlar genellikle görünmeyen taraflarda (tapu şerhi, kaçak tadilat, rutubet, yalıtım vb.) ortaya çıkar.
İçindekiler
- Tapu ve Hukuki Kontroller
- Finans, Kredi ve Sözleşme
- Evin Teknik ve Fiziksel Kontrolü
- Çevre, Site ve Yaşam Kalitesi
- Hızlı Evet/Hayır Kontrol Listesi
- Sık Sorulan Sorular (SSS)
Tapu ve Hukuki Kontroller (En Kritik Bölüm)
Ev alımında ilk bakman gereken yer tapu kayıtlarıdır. Tapu kimin adına kayıtlı, satışa yetkili kişi gerçekten malik mi, vekaletname varsa geçerli mi gibi sorular netleşmeden kapora veya ödeme yapmak doğru değildir. Tapu kaydı aynı zamanda evin üzerinde ipotek, haciz veya şerh gibi kısıtlar olup olmadığını gösterir.
Tapuda “takyidat” sorgusu yaparak ipotek, haciz, satış vaadi şerhi, intifa hakkı (kullanım hakkı) gibi risk oluşturabilecek kayıtları kontrol etmelisin. Ayrıca tapu türü de önemlidir: kat irtifakı mı kat mülkiyeti mi? Mümkünse kat mülkiyeti ve iskan (yapı kullanma izin belgesi) olan bir ev, kredi ve abonelik işlemlerinde daha sorunsuz ilerler.
Belediye/imar açısından proje uyumu da kontrol edilmelidir. Balkon kapatma, oda büyütme, kaçak eklenti gibi projeye aykırı tadilatlar hem banka kredisine engel olabilir hem de ileride satış sırasında problem çıkarabilir. Son olarak aidat ve site borçları gibi geçmiş borçlar için yönetimden yazılı teyit almak faydalıdır.
- Tapu sahibi ve satış yetkisi kontrolü (malik/vekalet)
- Takyidat sorgusu (ipotek, haciz, şerh, intifa vb.)
- Kat irtifakı / kat mülkiyeti durumu
- İskan (yapı kullanma izin belgesi) var mı?
- Proje/imar uyumu (kaçak tadilat var mı?)
- Aidat, site ve yönetim borcu sorgusu
Finans, Kredi ve Sözleşme
Evin fiyatı kadar, bu fiyatın nasıl ödeneceği de önemlidir. Kredi kullanacaksan bankanın ekspertiz değeri belirleyici olur. Ekspertiz değeri satış fiyatının altında çıkarsa kredi tutarı düşebilir ve daha fazla peşinat gerekebilir. Bu yüzden “kredi çıkar” varsayımıyla değil, ekspertiz olasılığıyla hareket etmek daha güvenlidir.
Kapora ve ara ödemeler mutlaka banka üzerinden ve açıklama yazılarak yapılmalıdır. Elden ödeme hem ispat açısından zordur hem de anlaşmazlık durumunda alıcıyı zayıflatır. Emlakçı komisyonu, tapu harcı, ekspertiz/masraflar gibi kalemlerin kim tarafından ödeneceği de baştan yazılı olmalıdır.
Sözleşme tarafında teslim edilecek demirbaşların listesi (kombi, ankastre, klima altyapısı vb.), evin net/brüt metrekare bilgileri, teslim tarihi (özellikle sıfır/temelden alımlarda), gecikme halinde cezai şartlar ve ödeme planı çok net yazılmalıdır. Yazılı olmayan her detay ileride “biz öyle dememiştik” tartışmasına dönüşebilir.
- Ekspertiz değeri ve krediye uygunluk kontrolü
- Ödemeleri banka üzerinden açıklamalı yapma
- Masraflar (tapu harcı, komisyon vb.) kimde netleştirme
- Sözleşmede teslim tarihi, cezai şart ve ödeme planı
- Demirbaşlar ve teknik özelliklerin yazılı listesi
- Net/brüt m² ve bağımsız bölüm bilgileri
Evin Teknik ve Fiziksel Kontrolü
Evin içini gezerken yalnızca dekorasyona değil, yapısal ve teknik detaylara odaklanmak gerekir. Rutubet/küf kokusu, duvarlarda kabarma, tavan köşelerinde lekeler, banyoda su sızıntısı izleri gibi işaretler ileride masraf çıkarabilir. Özellikle zemin kat, bodrum kat veya kuzey cephede bu kontroller daha da önemlidir.
Tesisat kontrolü de kritik bir adımdır. Elektrik panosu, sigorta sistemi, prizlerde kaçak akım rölesi, su basıncı, kombi çalışması, peteklerin ısınması, doğalgaz tesisatının projeli olup olmadığı gibi detaylar gözden geçirilmelidir. Yeni binalarda bile işçilik ve malzeme kalitesi farklılık gösterebilir.
Isı ve ses yalıtımı, pencere doğramaları, mantolama durumu, güneş alma (cephe) ve kat seçimi yaşam konforunu doğrudan etkiler. Mümkünse evi farklı saatlerde görmek (gün ışığı ve gürültü için) daha doğru karar vermeni sağlar.
- Rutubet, su sızıntısı, çatlak ve kabarma kontrolü
- Elektrik ve su tesisatı kontrolü
- Kombi/ısıtma sistemi ve doğalgaz proje durumu
- Isı-ses yalıtımı, pencere doğramaları, mantolama
- Güneş/cephe/kat ve havalandırma değerlendirmesi
Çevre, Site ve Yaşam Kalitesi
Evin bulunduğu çevre, uzun vadede memnuniyetin en önemli belirleyicilerinden biridir. Ulaşım imkanları, okul/hastane yakınlığı, günlük ihtiyaçlara erişim, gürültü kaynakları (ana yol, işletmeler), otopark durumu ve güvenlik gibi unsurlar mutlaka değerlendirilmelidir.
Site içi yaşamda aidat seviyesi, yönetim kalitesi, ortak alanların bakımı ve otopark düzeni çok önemlidir. Aidat düşük görünüp sonradan ciddi artışlar olabiliyor. Bu nedenle mevcut aidatı ve son dönem artışlarını, mümkünse yönetimden veya komşulardan öğrenmek iyi olur.
Ayrıca çevresel riskler de göz ardı edilmemelidir. Dere yatağına yakınlık, sel riski, heyelan riski veya yüksek gerilim hattı gibi unsurlar hem güvenlik hem de değer açısından etkili olabilir.
- Ulaşım, market, okul, hastane erişimi
- Gürültü ve çevresel yoğunluk (ana yol, sanayi vb.)
- Otopark, güvenlik, site yönetimi ve aidat
- Sel/heyelan gibi çevresel risklerin değerlendirilmesi
Hızlı Evet/Hayır Kontrol Listesi
Aşağıdaki maddelerin çoğuna “evet” diyebiliyorsan, ev alımında temel riskleri büyük ölçüde azaltmış olursun.
- Tapuda ipotek/haciz/şerh yok → Evet
- Kat mülkiyeti ve iskan var → Evet
- Ekspertiz ve krediye uygunluk net → Evet
- Kaçak/projeye aykırılık yok → Evet
- Sözleşme ve ödemeler yazılı/banka üzerinden → Evet
Sık Sorulan Sorular (SSS)
Ev alırken ilk hangi belgeye bakılmalı?
Tapu kaydı ve takyidat (ipotek-haciz-şerh) kontrolü ilk adımdır. Bu netleşmeden ödeme yapılmamalıdır.
Kat irtifaklı ev alınır mı?
Alınabilir; ancak iskan hedefi, proje uyumu ve tapu kayıtları titizlikle incelenmelidir. Kredi sürecinde de ek kontroller olabilir.
Ekspertiz değeri düşük çıkarsa ne olur?
Banka genellikle ekspertiz değerine göre kredi verir. Değer düşük çıkarsa kredi tutarı düşebilir ve peşinat ihtiyacı artabilir.
Kapora nasıl güvenli verilir?
Kapora mutlaka banka üzerinden, açıklama yazarak ve mümkünse yazılı sözleşme ile verilmelidir.
İskan yoksa ev alınmaz mı?
Alınabilir; ancak abonelikler, kredi ve ileride satış süreçlerinde sorun çıkma ihtimali artar. Riskleri bilerek hareket etmek gerekir.
